V předchozím čísle našeho časopisu jsem vám v souvislosti s Novým občanským zákoníkem představila smlouvy a některé změny, týkající se jejich uzavírání. Nyní vám v dalších vydáních přestavím jednotlivé typy smluv. Čím jsou charakteristické, co je jejich obsahem, jaká konkrétní ujednání můžete při jejich uzavírání sjednat.
Koupě neboli kupní smlouva
Obecně lze říci, že kupní smlouvou se prodávající zavazuje kupujícímu odevzdat věc, která je předmětem koupě. Prodávající umožní kupujícímu nabýt vlastnické právo k věci. Kupující se kupní smlouvou zavazuje věc převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu.
Prodávající a kupující jsou zavázáni splnit své povinnosti současně, pokud ze smlouvy neplyne něco jiného.
Kupní cenu je potřeba sjednat dostatečně určitě, nebo musí být sjednán způsob jejího určení. Prodávající má povinnost upozornit kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na vady věci, o kterých ví.
Kupovat můžeme věci movité a nemovité. Věci nemovité jsou definovány takto. Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Dále jsou to i věcná práva k nemovitým věcem, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Pro vaši představu nehmotnou movitou věcí je např. pohledávka nebo zaknihovaná akcie. Hmotnou nemovitou věcí je např. listinná akcie.
Jako koupě movité věci se posoudí každá koupě, jejímž předmětem není nemovitá věc.
Povinnosti prodávajícího
Prodávající kupujícímu odevzdá věc a doklady, které se k věci vztahují. Umožní kupujícímu nabýt vlastnického práva k věci v souladu se smlouvou.
Prodávající splní povinnost odevzdat věc kupujícímu, umožní-li mu nakládat s věcí v místě plnění a včas mu to oznámí.
Má-li prodávající věc odeslat, odevzdá věc kupujícímu předáním prvnímu dopravci k přepravě pro kupujícího a umožní kupujícímu uplatnit práva z přepravní smlouvy vůči dopravci.
Dodá-li prodávající větší množství věcí, než bylo ujednáno, je kupní smlouva uzavřena i na přebytečné množství, ledaže je kupující bez zbytečného odkladu odmítl.
Prodávající předá kupujícímu doklady potřebné k převzetí a užívání věci. Má-li k předání dojít při zaplacení kupní ceny, předá prodávající doklady v místě placení.
Doklady, které se týkají přepravy a jsou nutné k převzetí věci a volnému nakládání s ní, předá prodávající kupujícímu bez zbytečného odkladu po jejich vydání. Jiné doklady, které byly ve smlouvě určené, předá prodávající kupujícímu při odevzdání věci.
Předmět koupě
Prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy.
Při určení jakosti nebo provedení podle smluveného vzorku nebo předlohy musí věc jakostí nebo provedením odpovídat vzorku nebo předloze. Liší-li se jakost nebo provedení určené ve smlouvě a vzorek nebo předloha, rozhoduje smlouva.
Není-li ujednáno, jak má být věc zabalena, zabalí prodávající věc podle zvyklostí. Musí to být vždy způsobem, který věc uchová a ochrání. Stejným způsobem prodávající věc zabalí pro přepravu.
Vyplývá-li ze smlouvy nebo z povahy předmětu koupě, že množství je určeno jen přibližně, určí přesné množství prodávající. Odchylka nesmí přesáhnout pět procent množství určeného ve smlouvě.
Práva z vadného plnění
Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v kupní smlouvě. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.
Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc v době převzetí kupujícím, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.
Při předčasném plnění může prodávající odstranit vady do doby určené pro odevzdání věci. Tím nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené obtíže nebo výdaje.
Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstí.
Kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.
Odesílá-li prodávající věc, může kupující odložit prohlídku do doby, kdy je věc dopravena do místa určení.
Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo (i) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, (ii) na odstranění vady opravou věci, (iii) na přiměřenou slevu z kupní ceny, (iv) odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího. To neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě nebo oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.
Při dodání nové věci vrátí kupující prodávajícímu na jeho náklady věc původně dodanou.
Neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy. Neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná.
Záruka za jakost
Zárukou za jakost se prodávající zavazuje, že věc bude po určitou dobu způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. Záruka může být poskytnuta i na jednotlivou součást věci. Určují-li smlouva a prohlášení o záruce různé záruční doby, platí doba z nich nejdelší. Sjednají-li si strany jinou záruční dobu, než jaká je vyznačena na obalu jako doba použitelnosti, má přednost ujednání stran. Záruční doba běží od odevzdání věci kupujícímu. Je-li věc podle smlouvy odeslána, běží od dojití věci do místa určení. Má-li koupenou věc uvést do provozu někdo jiný než prodávající, běží záruční doba až ode dne uvedení věci do provozu. Kupující musí objednat uvedení do provozu nejpozději do tří týdnů od převzetí věci a řádně a včas poskytnout k provedení služby potřebnou součinnost. Kupující nemá právo ze záruky, pokud škodu na věci způsobila vnější událost v době převzetí věci. To však neplatí, způsobil-li vadu prodávající.
Práva z vady se uplatní u prodávajícího, u kterého byla věc koupena. Druhá strany kupujícímu potvrdí v písemné formě, kdy své právo uplatnil, opravu věci a dobu trvání. Smluvní strany nemohou omezit právo na uplatnění vady věci.
Povinnosti kupujícího
Kupující zaplatí kupní cenu a věc převezme. Kupující nemusí kupní cenu zaplatit, dokud nemá možnost si věc prohlédnout. To neplatí, je-li ujednán takový způsob předání věci, který možnost prohlídky vylučuje. Při určení ceny podle hmotnosti rozhoduje čistá hmotnost předmětu koupě.
Nebezpečí škody na věci
Nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci. Pokud kupující nepřevezme věc, i když mu prodávající umožní s ní nakládat, tak stejně na kupujícího přechází nebezpečí škody.
Předá-li prodávající dopravci věc pro přepravu ke kupujícímu v místě určeném kupní smlouvou, přechází na kupujícího nebezpečí škody předáním věci dopravci v tomto místě.
V případě, že při uzavření smlouvy je věc již přepravována, přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího předáním věci prvnímu dopravci.
Škoda na věci vzniklá po přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího nemá vliv na jeho povinnost zaplatit kupní cenu. To neplatí, pokud prodávající škodu způsobil porušením své povinnosti.
Koupě nemovité věci
Při prodeji a koupi nemovité věci musí mít kupní smlouva vždy písemnou formu. Při sepisování kupní smlouvy doporučuji neuvádět do textu výměru pozemku. Ta je zřejmá z katastru nemovitostí, ve kterém jsou údaje o nemovitostech vedeny. Nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud je výměra zapsaná v katastru nemovitostí odlišná od skutečnosti, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní cena, jen je-li to sjednáno ve smlouvě.
Kupujícímu náleží plody a užitky nemovité věci od sjednaného termínu převzetí věci. Ve stejné době přejde na kupujícího nebezpeční škody na věci.
Co dalšího je možné sjednat v kupní smlouvě
Výhrada vlastnického práva
Prodávající si může vyhradit, že se kupující stane vlastníkem věci až úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím.
Výhrada zpětné koupě (zpětného prodeje)
Výhradou zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést zpět na požádání věc prodávajícímu za úplatu. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu. Výhrada zpětné koupě zavazuje dědice. Zlepší-li kupující věc nebo vynaloží-li náklad na její zachování, náleží mu náhrada. Pokud se vrácení věci zmaří nebo zhorší její hodnota a kupující za to odpovídá, musí prodávajícímu nahradit škodu.
Není-li sjednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí pro movité věci tříletá lhůta a nemovité věci desetiletá lhůta.
Předkupní právo
Jedná se o právo oprávněné osoby (např. prodávajícího) požadovat, aby při zcizení (tzn. prodeji, směně apod.) byla věc nejprve nabídnuta jemu ke koupi. Zákon označuje toho, komu má být nabídnuto, za předkupníka, a třetí osobu, která má zájem věc koupit, za koupěchtivého.
Sjednané předkupní právo zavazuje dědice. Předkupní právo může být zřízeno jako věcné právo, tzn., že je zapsáno v katastru nemovitostí. V případě, že zdědím nemovitost, ke které se váže předkupní právo, mám povinnosti věc nabídnout ke koupi předkupníkovi. Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.
Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.
Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě. Není-li lhůta sjednána tak do osmi dnů u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Předkupní právo zanikne, pokud není kupní cena uhrazena.
Koupě na zkoušku
Jedná se o možnost koupit věc s podmínkou, že ve zkušební lhůtě věc kupující schválí.
Zkušební lhůta, pokud není sjednání, činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých jeden rok od uzavření smlouvy.
Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. K změnám na věci, které jsou vyvolané vyzkoušením věci, se nepřihlíží.
Výhrada lepšího kupce
Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Tato lhůta činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy.
Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající. Prodávající může dát přednost novému kupci, třebaže první kupec nabízí vyšší cenu.
Cenová doložka
V případě sjednání cenové doložky se upraví kupní cena věci dodatečně s přihlédnutím k výrobním nákladům. Není-li určeno, které náklady jsou rozhodné, mění se kupní cena v poměru k cenovým změnám hlavních surovin potřebných k vyrobení věci.
Práva a povinnosti stran z cenové doložky zaniknou, neuplatní-li oprávněná strana svá práva u druhé strany bez zbytečného odkladu po dodání věci.
Jiná vedlejší ujednání
Smluvní strany kupní smlouvy mohou sjednat další jiné výhrady nebo podmínky, které mohou mít vliv na změnu nebo zánik práv a povinností z kupní smlouvy. Tyto výhrady nebo podmínky zaniknou nejpozději do jednoho roku od účinnosti smlouvy, pokud nejsou uplatněny.
Závěr
Před podpisem každé smlouvy si text pořádně přečtěte, a pokud něčemu nerozumíte, poraďte se. Hlavně buďte ostražití, právo přeje připraveným a bdělým.
