Tématem tohoto článku je srovnání právní úpravy spoluvlastnictví stávající a té, která nás čeká od 1. 1. 2014. Ve stávajícím občanském zákoníku je právní úprava spoluvlastnictví upravena v §§ 136 až 142 občanského zákoníku. V Novém občanském zákoníku (dále jen „NOZ“) je právní úprava spoluvlastnictví upravena v §§ 1115 až 1239. Právní úprava spoluvlastnictví jak ji upravuje NOZ v sobě zahrnuje (i) obecná ustanovení o spoluvlastnickém podílu, (ii) správu společné věci, (iii) oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví, (iv) bytové spoluvlastnictví a (v) zvláštní ustanovení o společenství jmění.
Obecná úprava spoluvlastnictví
Ve stávajícím občanském zákoníku je spoluvlastnictví definováno takto: „Věc může být v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků“. Jde o to, že jedna věc náleží více osobám. Jde o právo společné a nerozdělené. Žádnému ze spoluvlastníků nepatří určité právo k určité fyzicky vymezené části věci, ale každý spoluvlastník má právo k celé věci.
NOZ spoluvlastnictví vymezuje obdobně, ale charakteristika spoluvlastnictví je detailnější. NOZ tedy říká. Vzhledem k věci jako celku se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci. Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů. V případě, že plody a užitky nelze podle podílů rozdělit, určí podíly dohoda spoluvlastníků. Není-li dohoda možná, plody a užitky se prodají a výnos se rozdělí podle podílů.
Spoluvlastnický podíl
Definice podílu je shodná jak ve stávající právní úpravě, tak v úpravě NOZ. Podíl vyjadřuje míru, kterou spoluvlastník může ovlivňovat společnou vůli na právech a povinnostech, které vyplývají ze spoluvlastnictví věci. Každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu. Spoluvlastník podle velikosti svého podílu se podílí na rozhodování o věci. Se svým podílem může spoluvlastník nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků. I většinový vlastník při rozhodování o věci musí vždy dbát zájmů menšinových vlastníků. Tímto ustanovením má být zajištěna ochrana menšinových spoluvlastníků. Tato úprava ve stávajícím občanském zákoníku nebyla.
Předkupní právo
Úprava předkupního práva je zásadní změnou, kterou NOZ přináší do vztahů mezi spoluvlastníky. Podle stávající právní úpravy měli spoluvlastníci předkupní právo, pokud nešlo o převod osobě blízké. Ze zákona nevyplývalo, zdali při darování spoluvlastnického podílu se uplatní předkupní právo. Tuto otázku řešil Nejvyšší soud ČR, který judikoval, že při darování spoluvlastnického podílu se předkupní právo neuplatní. Co nového přináší NOZ? Zákonné předkupní právo je zakotveno pouze pro případy nedobrovolného (bezesmluvního) vzniku spoluvlastnictví (např. založení spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti). V tomto případě mají spoluvlastníci k převáděnému podílu předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Je nerozhodné, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod. Je zde výjimka, kdy se předkupní právo neuplatní, a to v případě převodu spoluvlastnického podílu svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Zvláštní úprava předkupního práva je v NOZ stanovena u spoluvlastnictví zemědělského závodu. V tomto případě se předkupní právo vztahuje i na dědický podíl a nepoužije se časové omezení zákonného předkupního práva. Pro úplnost je nutné ještě uvést, že předkupní právo založené stávající právní úpravou zanikne uplynutím 1 roku ode dne nabytí účinnosti NOZ.
Správa společné věci
Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů. Z právního jednání, které se týká společné věci, jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Tato pravidla platí dnes a budou platiti i po novém roce.
O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Stejně rozhodují o volbě a odvolání správce společné věci. Podle NOZ však právní účinky má takové rozhodnutí pouze, pokud byli všichni vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Povinnost vyrozumět se nevztahuje na případy, kdy jde o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. V takovém případě se spoluvlastník může bránit, a to podáním návrhu k soudu do 30 dnů od přijetí rozhodnutí o nakládání s věcí. K rozhodování o významné záležitosti týkající se společné věci je potřeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů. Při nedohodě rozhoduje na návrh spoluvlastníka soud. Přehlasovaný spoluvlastník má možnost navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud. Přehlasovaný spoluvlastník nemá právo podat návrh k soudu, pokud většina spoluvlastníků rozhodne o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci a zaváže-li se vůči přehlasovanému spoluvlastníkovi, že po něm nebude požadovat, aby se na nákladech podílel nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytne dostatečnou jistotu.
K rozhodnutí, na jehož základě mý být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno je potřeba souhlasu všech spoluvlastníků. Stejně tak při rozhodnutí na jeho základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než 10 let. K řízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků.
Správce společné věci
Správce má právní postavení příkazníka. Podle NOZ má správce povinnost správu spoluvlastníkům vyúčtovat. Správci náleží náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci. Pokud správu vykonává několik osob, rozhodují většinou hlasů, každá má jeden hlas.
V NOZ najdeme další zcela nová ustanovení, která mohou v budoucnu generovat problémy. Ustanovení jsou to tato. Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich souhlasu, může požadovat (i) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, pokud jde o náklad ku prospěchu spoluvlastníkům, (ii) náhradu nutných nákladů, jedná-li se o náklad, který bylo potřeba vynaložit na záchranu věci.
Úhrada nákladů v případě záchrany společné věci je pochopitelná. Naopak problematická do budoucna bude možnost spoluvlastníka samovolně vynakládat náklady na společnou věc bez vyrozumění a souhlasu ostatních. A současně možnost žádat část nákladů zpět za podmínky, že je tento náklad ku prospěchu spoluvlastníkům.
Dohodnou-li se spoluvlastníci nemovité věci o její správě jinak, vyžaduje dohoda formu veřejné listiny. Dohoda se založí do sbírky listin u orgánu, který nemovitou věc zapsal do veřejného seznamu. Forma veřejné listiny znamená, že dohodu mezi spoluvlastníky musí sepsat notář. Toto považuji za zbytečný náklad, který budou spoluvlastníci muset vynaložit.
Soudní úprava poměrů spoluvlastníků
Na návrh spoluvlastníka může soud říci, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky. To znamená, že rozhodnutí by nebylo pro spoluvlastníka závazné. Soud na návrh spoluvlastníka může rozhodnutí ostatních spoluvlastníků zrušit nebo je nahradit svým rozhodnutím. Soud má uspořádat poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. V NOZ použitý nový pojem „slušné uvážení“ může v praxi působit spíše určité rozpaky a nepředvídatelnost soudních rozhodnutí.
Zrušení spoluvlastnictví a oddělení ze spoluvlastnictví
V NOZ je konstatováno, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli požádat o své oddělení ze spoluvlastnictví. Žádat může formou rozdělení, jde-li to, nebo zrušením. Nesmí však požádat v nevhodnou dobu nebo k újmě některého ze spoluvlastníků.
Stávající právní úprava říkala, že spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vyrovnání. Dohoda musí být písemná, je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost. Tuto úpravu převzal i NOZ, který ji dále upřesňuje. Říka, že spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci (i) jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě a výtěžek si rozdělí, (ii) převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních. Jedná-li se věc, která má sloužit jako celek k určitému účelu, není její rozdělení možné.
Při nedohodě spoluvlastníků o zrušení spoluvlastnictví rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Nejde-li věc rozdělit, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, soud nařídí prodej věci a výtěžek rozdělí podle podílů. Obdobné ustanovení o rozdělení spoluvlastnictví při nedohodě najdeme i v NOZ, který ji dále zpřesňuje. Soud rozhoduje o rozdělení věci, pokud je to možné. Věc se nemůže rozdělit, snížila-li by se její hodnota.
Při zrušení spoluvlastnictví rozdělením věci může soud zřídit služebnost (zřídit věcné břemeno) nebo jiné věcné právo, aby bývalý spoluvlastník mohl řádně užívat své vlastnictví. Tato úprava je shodná ve stávající právní úpravě, tak v NOZ.
Společné listiny o spoluvlastnictví se uloží u nejstaršího spoluvlastníka, není-li shoda o jejich uložení. Každý ze spoluvlastníků obdrží úředně ověřenou kopii nebo opis. Náklady na pořízení listin jsou společné.
Pohledávky a dluhy, které souvisí se spoluvlastnictvím, se musejí při jeho zrušení vypořádat. Bývalí spoluvlastníci si doručí na žádost některého z nich potvrzení, jak se vypořádali. Toto platí v případě, že dohoda o vypořádání nebyla uzavřena písemně.
Ochrana třetích osob při rozdělení společné věci
Rozdělení věci není na újmu osobě, která má věcné právo ke společné věci. Při rozdělení věci, ve prospěch které je zřízeno věcné břemeno, trvá toto věcné břemeno pro všechny díly věci zpravidla nadále. Není možné věcné břemeno rozšiřovat ani se nemůže stát obtížnějším.
Při rozdělení věci, na které vázne věcné břemeno a postihuje-li věcné břemeno jen některý díl, zaniká věcné břemeno na ostatních dílech.
Odklad zrušení spoluvlastnictví a odklad oddělení ze spoluvlastnictví
Spoluvlastníci si mohou sjednat, že nebudou po určitou dobu žádat zrušení spoluvlastnictví. Odklad lze sjednat na dobu deseti let, a to i opakovaně. Má-li sjednání odkladu zrušení spoluvlastnictví zavazovat i právní nástupce, musí to být výslovně ujednáno. Toto se netýká právního nástupnictví při dědění nebo přeměně právnické osoby. Sjednání odkladu zrušení spoluvlastnictví vyžaduje formu veřejné listiny. Jedná-li se o nemovitost, zapisuje se tato skutečnost do veřejného seznamu (do katastru nemovitostí). Na návrh spoluvlastníka může soud zrušení spoluvlastnictví odložit. Tento postup je možný v případě, že má být zabráněno majetkové ztrátě nebo je ohrožen oprávněný zájem některého spoluvlastníka. Prodloužit trvání takovéhoto spoluvlastnictví, je však možné jen o dva roky. Odklad zrušení spoluvlastnictví lze změnit dohodou spoluvlastníků.
Odklad oddělení ze spoluvlastnictví má stejný právní režim jako odklad zrušení spoluvlastnictví.
NOZ v rámci rušených právní předpisů do sebe také vstřebal úpravu zákona o vlastnictví bytů.
