Nový občanský zákoník (NOZ) zrušil zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Právní úprava bytového spoluvlastnictví je tak nově upravena Novým občanským zákoníkem v jeho ustanoveních § 1158 – § 1235 a nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Co si můžeme pod bytovým spoluvlastnictvím vlastně představit?
Bytové spoluvlastnictví je definováno jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout tam, kde má dům alespoň dva byty.
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci (domu) vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
Společné jsou ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen nebo věcné právo, které vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům. Věcným právem se myslí např. smlouva o věcném břemeni (služebnosti).
Podíly na společných částech se mohou podle nové právní úpravy v NOZ vymezit různými způsoby. Mohou se určit jako stejné nebo se určují se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu. Pokud nejsou určeny jinak, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
Pokud jsou podíly na společných částech vymezeny jinak než poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě nebo než jako stejné, má vlastník jednotky právo domáhat se změny tohoto určení. Musí však argumentovat, že se okolnosti změnily tak podstatně, že určení jeho podílu na společných částech je zjevně nespravedlivé.
Není-li návrh vlastníka jednotky ke změně prohlášení vyslyšen, změní prohlášení soud na jeho návrh.
Jednotky mohou vznikat následujícím způsobem:
a) Výstavbou
Jednotka vznikne výstavbou, pokud se k tomu zaváží smluvní strany v souvislosti s výstavbou domu nebo jeho změnou. Dům musí být alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami.
b) Zápisem do veřejného seznamu
Vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Veřejným seznamem je katastr nemovitostí.
c) Rozhodnutím soudu
Jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.
Prohlášení vlastníka
Vlastník domu, ve kterém jsou byty, může tzv. Prohlášením rozdělit své vlastnické právo k nemovité věci, tedy domu, na vlastnické právo k jednotkám (bytům). V prohlášení musí být uvedeny tyto údaje:
- a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
- b) údaje o jednotce, zejména
- pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
- určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
- velikost podílů na společných částech,
- c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.
Vzniká-li rozdělením alespoň pět jednotek, z nichž budou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, musí být součástí prohlášení i stanovy společenství vlastníků jednotek. V prohlášení uvedené stanovy musí mít náležitosti dané zákonem. Nejsou-li splněny podmínky pro vznik společenství vlastníků jednotek, uvede se v prohlášení, kdo bude správcem, určí se pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.
K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu spolu s údaji o podlahových plochách bytů.
Má-li prohlášení vady – jednotka je vymezena neurčitě nebo nesprávně, původce prohlášení (původní vlastník domu) tyto vady odstraní bez zbytečného odkladu. Neučiní-li tak, mohou vadu prohlášení odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. O odstranění vady může na návrh osoby, která na tom má právní zájem, učinit soud.
Prohlášení mohou změnit vlastníci jednotek – je-li jednotka zatížena nějakým věcným právem (např. zástavním právem), lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z tohoto věcného práva. Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.
Smlouva o výstavbě
Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek.
Smlouva o výstavbě vyžaduje písemnou formu a musí alespoň obsahovat tyto náležitosti:
a) údaje stanovené jako náležitosti prohlášení,
b) způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací,
c) velikost spoluvlastnických podílů k domu, a má-li být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka; spoluvlastnické podíly se určí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech, a
d) má-li výstavbou vzniknout dům alespoň s pěti jednotkami, náležitosti stanov společenství vlastníků, pokud již nebylo založeno.
Práva a povinnosti vlastníka jednotky
Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a užívat společné části. Vlastník nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. To platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.
Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí. S těmito pravidly má být seznámen. Vlastník zajistí dodržování těchto pravidel i osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu.
Ten, kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí do jednoho měsíce od nabytí jednotky osobě odpovědné za správu domu svou adresu a počet osob, které budou v bytě společně bydlet. Tato povinnost se vztahuje i na případné změny údajů (např. počet osob). Dále má vlastník jednotky povinnost oznámit osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které společně v bytě bydlí po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Tato povinnost platí i v případě, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě. V takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby
Vlastník jednotky má právo požádat osobu odpovědnou za správu domu o jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Osoba odpovědná za správu domu má povinnost takové žádosti vyhovět.
Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.
Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, pokud není určeno jinak. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty, která činí čtyři měsíce od skončení zúčtovacího období.
Pokud vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup osoby odpovědné za správu domu, předem však musí být k tomuto vyzván. Osoba odpovědná za správu domu ověřuje, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části.
Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Provádí-li se změny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií. Dojde-li prováděním prací k poškození jednotky, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků. Pokud společenství nevzniklo, škodu nahradí spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám.
Spoluvlastnictví jednotky
Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, pokud to není vyloučeno. Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu.
Manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění, se dohodnou a určí, který z manželů bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu.
Zvláštní ustanovení o převodu jednotky
Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu.
Vlastník jednotky při převodu svého vlastnického práva k jednotce doloží nabyvateli (např. kupujícímu) potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky nebo že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele (např. kupujícího) jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Správa domu a pozemku
Správou domu a pozemku se rozumí starání se o vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek.
Správa domu zahrnuje také činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání.
Jde o zachování nebo zlepšení společných částí, jakož i o zřízení, udržování nebo zlepšení zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.
Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.
Správa bez vzniku společenství vlastníků
Pokud nevzniklo společenství vlastníků, použijí se na správu domu a pozemku pravidla určená v prohlášení. Pro rozhodnutí svolává vlastníky jednotek správce.
Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Na návrh některého vlastníka jednotky soud správce odvolá a jmenuje nového správce, pokud je pro to důležitý důvod.
Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku. Správce nemůže rozhodovat o záležitostech, které náleží do působnosti shromáždění. Co náleží do působnosti shromáždění, bude popsáno dále.
Společenství vlastníků
Společenství vlastníků je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
Společenství vlastníků nesmí zajistit dluh jiné osoby a nesmí se podílet na ztrátě jiné osoby a hradit její dluhy nebo je zajistit.
Společenství vlastníků právně jedná s vlastníky jednotek i s třetími osobami v mezích svého účelu.
Společenství vlastníků se může sdružit s jiným společenstvím vlastníků ke spolupráci pro naplňování jejich účelu, nesmí se zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků.
Vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, založí společenství vlastníků. Pokud bylo společenství vlastníků založeno již dříve, není nutné již nic zakládat. Společenství vlastníků se zakládá nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) není možné zapsat vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství jednotek. Z uvedeného tedy vyplývá, že nebude možné převést vlastnictví k jednotce, dokud nebude založeno společenství vlastníků. V současné době jsem se setkala s případem, kdy katastr nemovitostí odmítl zapsat vlastnické právo k jednotce na základě kupní smlouvy s developerem, neboť nebylo založeno společenství vlastníků. Pokud si budete kupovat byt (jednotku) do svého vlastnictví, vždy se zajímejte, zdali je společenství vlastníků založeno.
V případě, že v domě není pět jednotek, je možné založit společenství vlastníků jen za podmínky, že s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.
Založení společenství vlastníků
Společenství vlastníků je založeno schválením stanov. Ke schválení stanov je potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek. Společenství vlastníků může být založeno také prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo smlouvou o výstavbě.
Stanovy společenství vlastníků musí alespoň obsahovat:
a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
e) určení prvních členů statutárního orgánu,
f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Z uvedeného vyplývá pro společenství vlastníků povinnost mít ve svém označení vždy uvedeno „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo. Nově se pro stanovy a každou jejich změnu vyžaduje forma veřejné listiny, tj. vždy bude potřeba zvát notáře, aby vyhotovil notářský zápis o každé změně stanov.
Vznik společenství vlastníků
Založení a vznik společenství vlastníků jsou dvě rozlišné fáze, které je potřeba rozlišovat. Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Veřejný rejstřík vede příslušný krajský soud. Příslušnost se stanoví podle sídla společenství vlastníků.
Orgány společenství vlastníků
Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění. Statutární orgán je výbor. Stanovy mohou určit, že statutárním orgánem může být předseda společenství vlastníků. Stanovy mohou zřídit další orgány, tyto orgány však nemohu rozhodovat o věcech, která jsou vyhrazeny shromáždění nebo statutárnímu orgánu.
Členem voleného orgánu může být jen ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný. Členem statutárního orgánu může být i právnická osoba. Zástupce právnické osoby jako člen voleného orgánu také může být jen ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný.
Shromáždění
Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech.
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
Statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Pokud tak neučiní, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.
Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit.
Působnost shromáždění
Celkový výčet co patří do působnosti shromáždění, resp. o čem shromáždění rozhoduje, naleznete v zabezpečené části našeho webu jako přílohu tohoto článku, který bude na tomto místě také uveřejněn. Shromáždění tedy např. rozhoduje o změně stanov, o volbě a odvolání členů volených orgánů, o změně účelu užívání domu nebo bytu atd.
Podstatnou změnou v Novém občanském zákoníku je rozšíření působnosti shromáždění. Na druhé straně však je na vlastnících jednotek, jak si ve stanovách upraví hlasování o jednotlivých záležitostech.
Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. Současně také může navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
Každý vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se. Musí však existovat důležitý důvod pro podání návrhu soudu.
Rozhodnutí mimo zasedání
Rozhodování mimo zasedání je další novinkou Nového občanského zákoníku. Tento institut je možné použít v případě, že svolané shromáždění není způsobilé se usnášet. Osoba, která je oprávněná shromáždění svolat, může v písemné formě navrhnout, aby vlastníci jednotek rozhodli o záležitostech, které měly být projednány na shromáždění mimo toto zasedání.
Dále tento institut může být upraven ve stanovách. Ve stanovách může být upraven postup pro rozhodování mimo zasedání, tzv. per rollam, aniž by se muselo konat neúspěšné shromáždění. Stanovy však pro tento případ rozhodování musí stanovit jasná pravidla, aby nemohlo docházet např. k záměrnému neinformování některých vlastníků jednotek.
Návrh rozhodnutí mimo zasedání musí obsahovat alespoň (i) návrh usnesení; (ii) podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny; (iii) údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní.
K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.
Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Pokud tak neučiní bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl.
Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Souhlas všech vlastníků jednotek se vyžaduje, mění-li se všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech.
Zrušení společenství vlastníků
Společenství vlastníků se zrušuje dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě.
Rozhodnutím vlastníků jednotek lze společenství vlastníků zrušit, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. V takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni.
Při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace. Práva a povinnosti společenství vlastníků přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.
Zrušení bytového spoluvlastnictví
Vlastníci jednotek se mohou dohodnout o přeměně bytového vlastnictví na podílové spoluvlastnictví nemovité věci, tzn. domu. Bytové vlastnictví se změní v podílové spoluvlastnictví nemovité věci zápisem do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Velikost spoluvlastnického podílu každého vlastníka se rovná velikosti podílu, jaký měl jako vlastník jednotky na společných částech. Dohoda vyžaduje písemnou formu.
Je-li vlastníkem všech jednotek v domě jediný vlastník, může svým prohlášení změnit své vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci, tedy domu jako celku. Bytové vlastnictví zaniká zápisem do katastru nemovitostí. Takovéto prohlášení vyžaduje písemnou formu.
Je-li jednotka zatížena (např. zástavním právem), vyžaduje se k platnosti dohody nebo prohlášení o zrušení bytového vlastnictví souhlas osoby oprávněné z věcného práva udělený v písemné formě.
Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Obsahem tohoto nařízení je (i) způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce; (ii) určení společných částí nemovité věci; (iii) podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.
V části nařízení, které se zabývá podrobnostmi o činnostech týkajících se správy domu a pozemku, je mimo jiné upravena působnost statutárního orgánu. Statutární orgán rozhoduje o nabití, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací hodnota nedosáhla v kalendářním roce souhrnně 10 000 Kč. Dále rozhoduje o opravě, stavební úpravě společných částí nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech 1 000 Kč v průměru na každou jednotku. V případě havárie tento limit neplatí. Zde uvedené limity lze navýšit ve stanovách, jinak platí limity výše uvedené.
